ซื้อบ้านไม่ขาดทุน

หากคุณคือคนที่กำลังจะเลือกซื้อบ้าน ขอแสดงความยินดีที่คุณกำลังจะได้อ่านบทความต่อไปนี้ ซึ่งใช้เวลาอ่านไม่นาน แต่จะทำให้คุณไม่พลาดในการเลือกซื้อบ้าน หรือซื้ออสังหาริมทรัพย์

ในปัจจุบันนี้มีอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทให้คุณได้เลือกซื้อ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย แต่การจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนั้นมีปัจจัยหลายอย่างที่ต้องคิด ทั้งงบประมาณในกระเป๋าสตางค์ ทำเล ฟังก์ชั่น การใช้สอย ต่างๆอีกมากมาย แต่สิ่งหนึ่งที่หลายคนมองข้ามไปนั่นก็คือมูลค่าในอนาคต 

ความเชื่อฝังหัวของทุกคนมักจะคิดว่า ซื้อบ้านแล้วราคามีแต่จะขึ้น ขึ้นๆ ไปเรื่อยๆ ซื้อรถ นับวันราคามีแต่ละลดๆ ลดลงเรื่อยๆ 

อันที่จริงแล้วซื้อลด = ราคาลดแน่นอนครับ 95% เว้นแต่รถประเภท Limited Edition ที่มูลค่าเพิ่มเมื่อเวลาผ่านไป

แต่การซื้อบ้านแล้วราคาขึ้นนั้น ไม่แน่นอนเสมอไปครับ 50:50 แล้วเพราะอะไรซื้อบ้านแล้วราคาตก จริงๆแล้วประกอบด้วยหลายปัจจัยครับ

ทั้งสังคม เศรษฐกิจ การเมือง อุปสงค์ อุปทาน ทำเล สิ่งแวดล้อม สาธารณูปโภค และอื่นๆอีกมากมาย

แต่ในบทความนี้ผมขอตัดปัจจัยเหล่านี้ออกไปทั้งหมดก่อน และวิเคราะห์กันแบบหลักการพื้นฐาน 

และวิธีคิดคำนวณแบบง่ายๆเป็นอย่างไร ลองค่อยๆอ่านดูตามกันนะครับ

การซื้อบ้านสักหลังหนึ่งนั้นเท่ากับคุณซื้อ ที่ดิน + สิ่งปลูกสร้างที่เป็นบ้าน  ครับ

ดังนั้นราคาจึงแยกเป็นสองส่วน นั่นคือคือ ราคาสิ่งปลูกสร้าง และราคาที่ดิน

คุณรู้ไหมครับว่าสิ่งปลูกสร้างมีความเสื่อมไปตามกาลเวลา แต่สิ่งที่ไม่เสื่อมไปคือ.....

คือ...ที่ดิน...ครับ

สิ่งที่ทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นทุกวันๆคือ ที่ดิน ไม่ใช่สิ่งปลูกสร้าง

และสิ่งที่มูลค่าลดลงทุกวันๆคือสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่ ที่ดินครับ (เว้นแต่สิ่งปลูกสร้างที่เฉพาะเจาะจงมากๆ ราคาสิ่งปลูกสร้างไม่ลด เช่น

บ้านสไตล์โรมัน แกะสลักด้วยช่างฝีมือ ประณีต ซึ่งจะหาช่างแบบนี้ได้ยากในอนาคต)

แต่บ้านทั่วๆไปนั้น ราคาสิ่งปลูกสร้างลดลงแน่นอนครับ อันเนื่องจากความเสื่อมของอาคาร 

นั่นจึงเป็นสาเหตุว่าทำไม คำกล่าวที่ว่า บ้านมูลค่ามีแต่เพิ่ม นั้น  ไม่เป็นความจริง!!!

ราคาอสังหาริมทรัพย์นั่นอาจจะลดลงจนขาดทุนได้ หากว่า เมื่อเวลาผ่านไประยะหนึ่ง

สิ่งปลูกสร้างมีอัตราเสื่อมลง มากกว่ามูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง 

• ผมขอยกตัวอย่างการคำนวณเปรียบเทียบ บ้านเดี่ยวชั้นเดียว และบ้านทาวน์โฮม ณ.ทำเลเดียวกัน ปัจจัยอื่นๆเหมือนกันนะครับ  
  
  • นาย A ซื้อบ้านชั้นเดี่ยวชั้นเดียวราคา 2.5 ล้าน ที่ดิน 40 ตารางวา ๆละ 25,000 นั่นแปลว่า มูลค่าที่ดินคือ 1 ล้าน มูลค่าสิ่งปลูกสร้างคือ 1.5 ล้าน เมื่อเวลาผ่านไป 30 ปี หากสมมติว่าราคาอสังหาเพิ่มเท่าอัตราเงินเฟ้อ 3% ต่อปี(ซึ่งจริงๆแล้วราคาอสังหาเพิ่มมากกว่าอัตราเงินเฟ้อ) มูลค่าที่ดินจะกลายเป็น 2.43 ล้าน หากคำนึงค่าเสื่อมอาคาร50% บ้านชั้นเดียวหลังนี้จะมีมูลค่า 3.68 ล้าน ในอนาคต
  • นาย B ซื้อบ้านทาวน์โฮมสองชั้นราคา 2.5 ล้าน ที่ดิน 20 ตารางวา ๆละ 25,000 นั่นแปลว่า มูลค่าที่ดินคือ 500,000 มูลค่าสิ่งปลูกสร้างคือ 2.0 ล้าน เมื่อเวลาผ่านไป 30 ปี หากสมมติว่าราคาอสังหาเพิ่มเท่าอัตราเงินเฟ้อ 3% ต่อปี มูลค่าที่ดินจะกลายเป็น 1.22 ล้าน หากคำนึงค่าเสื่อมอาคาร50% บ้านทาวน์โฮมสองชั้นหลังนี้จะมีมูลค่า 2.22 ล้าน ในอนาคต

คุณจะเห็นได้ว่า นาย B ขาดทุน แต่นาย A ได้กำไรจากการซื้อบ้าน เท่ากับว่า การซื้อบ้านของนาย A นั้นคือการลงทุน แต่การซื้อบ้านของนาย B น้้น คือการเพิ่มภาระ และหนี้สินก้อนใหญ่ ให้กับตัวเองอย่างแท้จริง

หากว่าคุณสนใจซื้อบ้านเดี่ยวชั้นเดียว  สามารถลองดูรายละเอียดโครงการบ้านภูมิสิริ ราษฎร์นิยม ไทรน้อย ได้ที่ลิงค์นี้ครับ https://www.skcdevelopment.com/bhumsiri1

ขอบคุณภาพประกอบจาก https://www.makaan.com/iq/news-views/heres-a-guide-for-calculating-depreciation-of-property